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Liegt ein solcher Mangel vor, entscheidet allein der Vermieter, wie dieser Mangel beseitigt wird. Der Mieter hat kein Mitspracherecht. Ist zum Beispiel das alte Holzfenster in der Wohnung undicht, kann der Vermieter frei entscheiden, ob und wie er es repariert oder ob er es gegen ein neues Holzfenster oder gegen ein Kunststofffenster austauscht (was bereits die Grenze zur Modernisierung überschreitet und  eine Modernisierungsumlage zur Folge haben könnte).

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Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist der für den Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbare Standard bzw. die Ausstattung der Wohnung maßgeblich: Hatte das Bad keine Fliesen an den Wänden und einen Dielenfußboden, bleibt das bis zum Ende des Mietvertrags der vereinbarte Zustand. Auf die Frage, ob eine solche Badausstattung noch zeitgemäß ist, kommt es nicht an. Dies gilt ebenso für vom Vermieter gestellte veraltete Einbauküchen, veraltete Bodenbeläge, unmoderne Elektroausstattung, veraltete Heizsysteme, einfach verglaste Fenster und Doppelkastenfenster, Außentoiletten und ähnliches. In allen diesen Fällen ist und bleibt der bei Vertragsbeginn vorhandene und damit vom Mieter einmal akzeptierte Zustand das Maß der Dinge. Der Mieter hat hier im Regelfall keine Möglichkeit vom Vermieter die Erneuerung oder Anpassung an den zeitgemäßen Standard zu fordern.

Der BGH hat daher ausdrücklich entschieden, dass der Mieter einer unsanierten Altbauwohnung nicht erwarten könne, dass die Elektroinstallation den Maßstäben einer Elektroausstattung in modernen Wohnungen entspricht.

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Allerdings hat der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung laut BGH zumindest Anspruch darauf, „dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht“ (BGH Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03).

Erlaubt die Elektroausstattung einer Mietwohnung dieses Mindestmaß also nicht, muss der Vermieter den Standard bis zum genannten Mindestmaß verbessern; der Mieter kann nicht verlangen, dass die Elektroausstattung auf das neuste Niveau gebracht wird.

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In einigen Fällen gibt es von dieser Regel Ausnahmen: Der Vermieter muss einen veralteten Standard modernisieren, wenn dieser nach heutigen Erkenntnissen eine Gefahr für die Bewohner der Wohnung darstellen würde.

Dies gilt zum Beispiel für Trinkwasserleitungen aus Blei. Obwohl Wasserleitungen aus Blei früher üblich und zulässig waren, muss der Vermieter solche Leitungen austauschen, wenn der Bleigehalt des entnommenen Wassers den medizinisch-technisch anerkannten Grenznormen (in diesem Fall der Trinkwasserverordnung) nicht entspricht (so z.B. OLG Köln, Urteil vom 30.04.1991 – Az. 22 U 277/90 oder LG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.10.1988 – Az. 2-11 S 18/88).

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Hierunter fällt auch die heute wieder recht aktuelle Belastung mit asbesthaltigen Baumaterialien. Die Rechtsprechung hat relativ klare Linien gezogen: Asbest in einer Mietwohnung stellt solange keinen Mangel dar, wie keine Gefahr besteht, dass ein erhöhtes Maß von Asbestfasern in die Atemluft gelangt. Das bedeutet z.B. folgendes: Sind asbesthaltige Bodenplatten (ein in der Praxis häufig auftretendes Problem) vorhanden, können diese ohne weiteres in der Wohnung verbleiben, solange sie unbeschädigt sind. Dann nämlich sind die Fasern im Material fest gebunden. Ein Anspruch auf einen neuen Boden besteht dann seitens des Mieters nicht. Fangen die Bodenplatten jedoch an zu zerbrechen, stellt dies einen Mangel dar, und der Vermieter muss den Boden gegen einen anderen (natürlich asbestfreien) austauschen.

Es geht also rechtlich bei diesen Fragen nicht um die Verbesserung und Modernisierung der Wohnung, sondern um die Beseitigung von Mängeln – die Nutzbarkeit der Wohnung muss also durch ihren aktuellen Zustand eingeschränkt sein. Liegt einer der hier genannten Fälle vor, hat der Mieter daher „nur“ einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Der Vermieter muss somit nicht den neuesten Standard schaffen, sondern nur einen Mindeststandard (die Nutzbarkeit der Wohnung (wieder) herstellen).

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Ist dafür eine Bau- oder Umbaumaßnahme erforderlich, muss diese aber nach den jeweils aktuell geltenden Bauvorschriften ausgeführt werden. Auch wenn das Haus von 1890 stammt, darf nicht mehr nach den längst überholten Bauvorschriften von damals gearbeitet werden. Damit wird dann vom Vermieter oft auch ein entsprechend zeitgemäßer Ausstattungsstandard geschaffen werden müssen.

Der Mieter hat neben dem Anspruch auf Mangelbeseitigung auch ein Recht zur Minderung der Miete und ggf. auf Schadensersatz, wenn gesundheitliche Risiken zu finanziellen Schäden führen (der Mieter etwa Mineralwasser kaufen muss, weil er mit dem bleihaltigen Leitungswasser nicht kochen möchte). Das alles führt dazu, dass die Ausstattung einer Wohnung entweder gar nicht oder nur minimal angepasst werden muss, um zumindest eine zumutbare Nutzung durch den Mieter zu ermöglichen. Einen Anspruch auf wunschgemäße Ausstattung einer Mietwohnung gibt es nicht.

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